アロハ! おはようございます。
今日もハワイ不動産マーケットの動きを見ていきましょう。

 本日は3月よりご売却のお手伝いをしておりました「アラモアナホテル・コンドミニアム#1005」が取引を完了してバイヤー様に権利移転されました。 


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3月のコロナショックの数日後、オーナー様よりお電話で「急いで売却したいが任せられるか?」とご相談をいただき、即日にマーケットへ売り出しました。

当初のお問い合わせは多かったものの、状況が状況でしたのでお申し込みまでは至らずに3ヶ月が経過した時にオーナー様よりお値引きのご相談をいただき価格改定しました。 このきっかけを逃すかと過去にMLSシステムへアクセスした形跡のあるエージェントさん全てに価格改定のお知らせをお届けし、ショーイングに備えてお部屋を改めて清掃してすぐにアリゾナの投資家様おりお申し込みをいただきました。
 

 今回の取引は、通常のエスクロー・両不動産会社の3者に加えて、ホテル運営会社、金融機関、管理会社、弁護士が加わる大変複雑な取引でした。幸いオーナー様も不動産業に精通された方でして状況の変化にもご理解とご協力を頂きながら登記まで到達できました。
 

 ハワイ不動産の取引の形態はプロジェクト型であり各業界のプロフェッショナルと期間限定のチームを組んで取引をWinWinの形で進めていくのは、私の性に合う仕事の進め方であり、やりがいも感じます。





アラモアナホテルとはどんなコンドミニアム?


アラモアナホテルはアラモアナショッピングセンターに隣接した唯一のホテルで、コンベンションセンターやアラモアナビーチパークへも徒歩5分という好立地であります。 ワイキキの中心エリアへは充実したトロリーバスや路線バスで10分ほどです。 ホノルル空港からもワイキキの渋滞を回避できるホテルとしてエアラインなどの法人契約をしている企業も多いです。 ホテル内にも大型の宴会施設があるので団体旅行や修学旅行のお客様も受け入れています。 観光・ビジネス・法人・団体 と多様な宿泊ニーズにも応えている稼働率の高いホテルコンドミニアムです。

Ala Moana Hotel





人気ホテル アラモアナホテルの収益性を検証!

今回のオーナー様はホテルレンタルされておりませんでしたので 同じホテルカテゴリー「ワイキキタワーシティービュー」のお部屋から#2019年の収支報告書をお借りしてきました。 こちらの物件は$160,000でお申し込みが入りました。




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【収入】
ホテル家賃:         $53,887
【経費】
ホテルマネジメント費: $30,971
管理費:   $12,072 
固定資産税          $3,288
GET・TAT $7,689
【利益】
NET収入 : $7,555

以下の数字は概算です。
不確定要素も含まれておりますので物件のご購入をご検討の際にはご自身で改めて計算ください


その他の費用では年1回の確定申告で約$1,000の会計手数料が必要です。 
アラモアナホテル・コンドミニアムはホテルマネジメント費の中に火災保険やお部屋内の備品交換積立金が含まれているので想定外の支出は出にくいので初めてハワイ不動産へ投資される方に人気があります。 ハワイにご旅行の際にオーナーステイも可能で宿泊費が浮いた分も投資の恩恵と考えるとリターンのメリットはさらに膨らみます。



ハワイ不動産を経営するうえで不確実性の範囲として考慮すべきリスク内容は? 

  • 物件価値の値上がり、値下がり
  • 空室、値下がり、値上がりによる家賃収入の変動
    (特にホテルコンドミニアムは現在の収入はゼロです)
  • コンド管理費・固定資産税の値上がり
  • 減価償却費を含んだ譲渡益に対する所得税
  • お部屋のリフォームや建物の修繕費
  •  利益を円に戻す場合には為替差損益


反対に確定していて安心な内容とは??

  • ローン金利は10年固定
  • 毎年のグロスインカムは減価償却費で相殺されるので毎年の所得税はゼロ申告になることが多い
  • その他の経費は 火災保険料と確定申告費 約$1,500ほど 

まとめ


まだまだ観光業が以前のように戻るには時間が掛かりそうです。現在のオーナー様の中には年内に手放される方もいらっしゃるはず。 ご購入される次のオーナー様にとっては観光業が戻るまで管理費・固定資産税を経費として負担することになりますが、今まで売りに出ることがなかった好条件の物件が良いお値段で売りに出されるチャンスかも知れません。 



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【ハワイ不動産取引士 横山雄大】

私は現在Manoaマノアの2ベッドルームに家族5人で生活してます。ちょうど上の子はKCCカレッジ、2番目が公立高校、3番目が4歳となり各世代の色々な情報が入ってきますので、不動産以外にもハワイに関する疑問・質問お気軽にご相談いただけたら嬉しいです。

ブログ内では書きづらいハワイ不動産の本音や地元の人は知っている話はEメールやお電話で情報交換させていただいております。 「こんな話を耳にしたけど事の真相は?」なんてありましたら、ぜひ教えて下さい。

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