いつもハワイ不動産のマーケット情報をお届けしている、ハワイ州不動産取引士の横山雄大です。

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今日はウェブサイトを通してご依頼をいただきました、日本の投資家様がご購入された「パビリオン・アット・ワイキキ」が登記されて新しい日本人オーナー様が誕生しました!祝!
オーナー様はご依頼をいただいた時には沢山の物件を検討して準備されていて、金利が急激に下がって条件が良くなったタイミングとなるやいなやご購入物件を即決されて引きの強さを感じておりました。それに負けずと価格交渉させていただき、ちょうどコロナの影響で先行きが見えない状況も相まって、相場よりお安くご購入いただくことができました。

パビリオン・アット・ワイキキとはどんなコンド?



パビリオン・アット・ワイキキはワイキキの西側、カラカウア通りをコンベンションセンター方面に歩いていくと左側にあります。 周辺にはレストランやショップも方にあり「セブンイレブン」や「おむすび・いやす夢」は一人暮らしの方に人気です。 特にオススメポイントはパビリオン・アット・ワイキキは駐車場付き・洗濯機置場付きです。まだまだ共同ランドリーが多いワイキキのコンドミニアムでは洗濯機置場付きだと賃貸募集したときのお問い合わせ数が違います。 立地もヒルトンホテルのビーチへ徒歩5分、車ではマッカリー通り経由でH1ハイウェイへのアクセスも便利。 アラモアナショッピングセンターへも徒歩10分です。 

こちらのお部屋は今日から賃貸募集スタート。

 

ご興味ありましたら管理会社のハワイアンドリームバケーションへお問い合わせください。









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レバレッジ活用!収益性を検証


オーナー様はこの不動産経営で 年間$12,600のNET収入 現金購入の場合の利回りは約3% のリターンを狙います。

【収入】
家賃:         $26,400 
【経費】
管理費:   $9,600 
マネージメント費 $2,400 
固定資産税         $1,800
GET 4.5% $1,200
【利益】
NET収入 : $11,400


さらに今回のオーナー様はハワイ銀行の投資家ローンを利用してレバレッジを効かせて運用されます。

以下の数字は概算です。
不確定要素も含まれておりますので物件のご購入をご検討の際にはご自身で改めて計算ください




2020年に入って金利が低くなり、オーナー様は条件の良い融資を引くことができました。




初期投資金額:$121,000 (購入諸経費含む)
ローン金額:$266,000  (30年 金利10年3.85%)

毎月のローンお支払い:$1,250
年間のローンお支払い: $15,000 
NET収入:$11,400 でしたので 差額は$3,600/年ですが、ローン期間中は毎月のお支払いに固定資産税が含まれますので$1,800/年を差し引くと毎年の追加投資は$1,800/年となります。




10年間の投資金額合計は、$139,000の手出しとなりました。
初期投資:$121,000
10年間追加投資:$18,000





10年間の投資計画は
【資産】
物件価値:$380,000 
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【負債 / 資本】 
10年 (120ヶ月) 後のローン残高: $209,000
投資金額:$139,000
【利益】
$32,000  (表面利回り23.02%)






ハワイ不動産を経営するうえで不確実性の範囲として考慮すべきリスク内容は? 

  • 物件価値の値上がり、値下がり
  • 空室、値下がり、値上がりによる家賃収入の変動
  • コンド管理費・固定資産税の値上がり
  • 減価償却費を含んだ売却益に対する課税
  • お部屋のリフォームや建物の修繕費
  •  利益を円に戻す場合には為替差損益


反対に確定していて安心な内容とは??

  • ローン金利は10年固定
  • 毎年のグロスインカムは減価償却費($13,818)で相殺されるので所得税はゼロ申告
  • その他の経費は 火災保険料と確定申告費 

まとめ


外国人(日本人)がハワイの銀行で投資ローンを利用することは決して簡単ではありませんが、条件よくローンが引ければ十分見合うリターンが得られるはずです。 収益物件を選ぶ時には過去の賃貸実績を他のユニットを含めたコンドミニアム全体で判断して決して過大評価しない事が鉄則だと感じています。 



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私は現在Manoaマノアの2ベッドルームに家族5人で生活してます。ちょうど上の子はKCCカレッジ、2番目が公立高校、3番目が4歳となり各世代の色々な情報が入ってきますので、不動産以外にもハワイに関する疑問・質問お気軽にご相談いただけたら嬉しいです。

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